Staan er ook seinen op rood in de vastgoedmarkt? Bart Verhelst en Erik Langens, beide executive director capital markets bij vastgoedadviseur CBRE, denken even na. ‘Nee ik zou eigenlijk niets kunnen bedenken’, zegt Verhelst. Optimisme vierde donderdag hoogtij op het seminar waarin CBRE teruggeblikt op de vastgoedmarkt in 2015 en vooruit kijkt naar 2016.

Zo is in 2015 nog meer geld geïnvesteerd in vastgoed dan in 2014, dat al te boek stond als een topjaar. In totaal staken nationale en internationale beleggers €11,6 mrd in Nederlandse stenen. Een stijging van 10,5 % op jaarbasis. Ook het aantal vierkante meters dat uit leegstand is verhuurd groeide hard in verschillende sectoren. Er werd 20% meer kantoorruimte verhuurd en wel 66% meer logistiek vastgoed zoals distributiecentra.

Private equity

Tekenend voor het herstel is dat sommige private-equitybeleggers die in 2013 op het dieptepunt van de markt meer risicovolle portefeuilles oppikten nu weer uitstappen. Zij hebben de panden opgeknapt en de leegstand grotendeels weggewerkt waardoor dat soort portefeuilles nu ook interessant zijn voor beleggers met een lager risicoprofiel. ‘Het is een logisch exitmoment’, zegt Langens. Een voorbeeld is de Cobra-portefeuille die Goldman Sachs en OVG dit jaar aan beursfonds NSI verkochten voor €143,5 mln.

Ook 2016 belooft een ‘fantastisch’ vastgoedjaar te worden, schetst CBRE. De Nederlandse economie groeit harder dan die van veel omringende landen, consumenten hebben meer te besteden en de bedrijfsinvesteringen en werkgelegenheid gaan omhoog. Naar verwachting blijft de Europese Centrale Bank in 2016 volop geld in de markt pompen, wat de rentes ongekend laag houdt. CBRE verwacht dat de rentestijgingen zelfs tot 2020 beperkt zullen zijn.

Spotgoedkoop

Een rentestijging in Amerika, haperende economische groei en onrust op de beurzen in China: het zijn ontwikkelingen die eerder meer dan minder geld naar Europees vastgoed doen stromen, voorspelt de vastgoedadviseur. ‘Als de rente hier als gevolg van de Amerikaanse verhoging verdubbelt betaal je 0,5%. Dat is nog steeds spotgoedkoop’, zegt Verhelst. ‘En hogere rentes in de Verenigde Staten maken het aantrekkelijker om in Europa te beleggen.’

‘En China groeit nog steeds met meer dan 6%’, nuanceert Verhelst. ‘Institutionele partijen daar krijgen steeds meer kapitaal dat ze moeten beleggen. Nu gaat 1% a 2% daarvan naar vastgoed. Onze verwachting is dat dit percentage de komende jaren richting de 10% gaat en dat er meer internationaal wordt geïnvesteerd. Ook private-equitypartijen in Amerika hebben enorm veel geld opgehaald dat belegd moet worden.’

De verwachting van CBRE is dan ook dat vastgoedprijzen in Nederland het komend jaar zullen stijgen, dat beleggingsvolumes op peil blijven en dat ook de huren in sommige delen van het land zullen stijgen.

Zeepbel

Of al dat geld dat zijn weg zoekt naar Europees vastgoed geen zeepbel begint te vormen zoals in 2007? Volgens Verhelst is daar absoluut nog geen sprake van. ‘Er wordt inderdaad bijna net zo veel geïnvesteerd, maar alleen de prijzen van het beste vastgoed liggen op het niveau van 2007. De prijzen van meer risicovol vastgoed liggen nog veel lager.’ Ook wordt veel minder met geleend geld gewerkt. ‘Excessen als een schuldratio van 95% zie je niet meer.’

Langens vult aan: ‘Je ziet aan alles dat men veel voorzichtiger is geworden. In 2006 was het due diligenceonderzoek bij de aankoop van omvangrijke portefeuilles redelijk oppervlakkig. Je kreeg misschien 200 vragen.’ Toen CBRE de portefeuille van verzekeraar Delta Lloyd afgelopen jaar verkocht kreeg de vastgoedadviseur wel meer dan 3000 vragen, over de brandveiligheid tot de servicekosten.

Bron: Financieel Dagblad, www.fd.nl